海南最新大政策已落地，是否影响原有的房地产市场？

  至博鳌亚洲论坛结束后，海南称为贸易港的重磅消息已落实，这是全国最大、最开放的自贸区，对海南的影响将不亚于雄安新区。主要表现为以下几个方面。

  一、吸引大量跨国公司在海南落户。

  我们想买进口东西，很多在实体店是买不到的，经常让人到国外代购，或者去亚马逊购买。但是代购这种事，并不是每个人都有这样的朋友经常去国外，而朋友圈看到的所谓专门代购的人，又不是那么的放心，一不小心就给你个假货甚至连假货都懒得给就把你拉黑了；去亚马逊倒是不用太担心假货的事，但是亚马逊目前好像都是国外直接发货，天远地远的，不仅物流费用非常高，还要等很长很长的时间才能收到货，有时候等收到货，黄花菜都凉了。

  虽然目前我们已经有十几个自贸区了，但是并不是那么的开放，并且内地许多自贸区并不是在海边的，交通成本还是无法忽略。假如海南成了最大和最开放的自贸港，那么许多跨国贸易公司完全可以选择在海南开设分公司，建立仓库，将海南作为中转站，直接节省了昂贵的物流费用和物流时间。

  此外，根据迟福林院长的讲话，海南在医疗健康、旅游等项目，将会实行自由贸易政策，并且是全面开放。也就是说，随着这些项目的开放，海南的旅游、医疗健康等产业，将会有大量跨国企业落户海南。

  可以预见的是，海南未来将会有许多跨国贸易公司、先进的国际医院、国际旅行社、中外合资企业等选择在这里落户。而海南因为近水楼台，海南也会催生许多中小型贸易公司，将这些国际产品销往全国各地。

  二、海南经济将发生核变。

  海南最核心优势是生态环境，空气好，无污染，气候宜人。正是因为有这些因素，所以海南成为了旅游、养生、养老的绝佳之地。但是这既是优势，也是缺点。

  不论是目前的旅游产业还是刚刚有些起色的养老养生产业，都无法吸引足够多的高端人才进入，导致海南目前的服务低端化，旅游业没有高端旅游，健康养老产业没有高端产品，经济的发展陷入了人才和产业的死循环。

  假如自贸港成立，那么海南就会迎来一个远超经济特区和国际旅游岛的发展机会。

  首先是带动了创业和就业。一旦大量跨国企业落户海南，海南将会创造大量外企工作机会和创业的机会，这些机会将会吸引大量高端人才前来海南谋求发展。这些机会跟之前的经济特区不同，搞经济特区的时候其实海南是不知道该怎么搞的，各种限制比较多，而搞自贸港是非常明确的，就是贸易，就是将海南当做贸易中转站，不仅能辐射国内，还能辐射整个东南亚；不仅能带动进口，还能带动出口，说海南即将成为全世界的焦点也不为过。

  假如大量的跨国企业都来了，国内外的精英人才都来了，所有人都到海南来创业、就业、做生意，全国人民都来海南买卖东西，海南解决了产业问题，经济还会是个问题吗？

  三、这些地方将优先受益。

  根据之前海南申请自贸区的规划，海南将会全岛申请，但是主要还是以海口、儋州、三亚和三沙4个城市为主体申请自贸区。

  首先是海口肯定是最大的受益城市。海口是海南的省会，既是海南的政治中心，也是海南的经济中心。所以海口一定会是各跨国企业的落址首选。从目前海口的状况来看，椰海大道不仅距离各港口距离近，而且交通非常方便；东海岸整体没怎么开发，地价比较低，而且交通也非常不错。这两个地方都适合成为整体的产业布局。

  2016年我们统计的土地数据中，澄迈老城有几块地，早已被海航拿下，用地性质为港口码头用地，到目前也还没看到具体的用途。老城目前已经有一个经济开发区，还有一个软件生态园，目前腾讯已经入驻，阿里也表现出了浓厚的兴趣，老城很有可能会成为国内外贸类电商企业的根据地。

  儋州是西线最大的城市，也是西线经济最发达的城市。儋州的洋浦经济开发区本身就是保税政策的国家级经济开发区。目前儋州的洋浦发展的是一些工业，所以从职能上来看，一些工业用品的贸易或许会放到洋浦或者儋州白马井。此外，白马井到儋州市区的高速路也正在修建，通车之后，洋浦和白马井带动整个儋州的经济发展也是正常的事。

  三亚是海南的旅游度假中心，聚集了海南最多的五星级酒店、旅游景区等。虽然由于某些不可说的原因，大型旅行社都集中在海口，但是基本上都在三亚设立了分公司或者办事处。如果旅游、健康产业首先开放自贸，那么三亚也会因此最早受益。

  四、房价是否遭受政策影响而动荡

  我们先从博鳌亚洲论坛前海南省发布最新房产政策：

  1、非本省户籍居民家庭只能购买一套住房；

  2、非本省户籍居民家庭购房申请商业贷款首付比例不低于70%；

  3、取得房产证后5年内不得转让；

  4、限购升级区需要提供累计60个月社保；

  5、商品住房价格备案后，6个月内不得调高备案价格；调整备案价格的需重新备案；

  6、提供虚假证明的，撤销其购房合同网签备案，5年内不得在本省购房。

  这些都说明了海南政府开始对海南炒房以及外地居民的质量做了“筛选”。我们都知道，国家对房价进行调控，除了出于经济方面的考虑之外，还有一个重要的原因就是房价涨太快了，本地居民会买不起房。比如现在海口的房价大部分2万多，三亚普遍3万附近或者以上，即使是下面市县也基本1万了，买套80平米的房子海口也得接近200万，三亚250万，这个房价对于海南的工资水平来说，即使是3成首付也是很难凑齐的。

  海南跟内地其它城市的不同之处在于，海南不仅有刚需和投资客，还有度假、养老、养生等人群的大量需求。也就是说，除了刚需之外，还有很多实际上是到海南买房享受的，享受空气、阳光。

  对于刚需来说，2万、3万一平方的房子很贵很贵，又不可能到下面市县去买1万块的，而且1万块也贵啊。但是对于投资和享受的人来说，1万是非常便宜的，2万、3万也在接受范围内。这就导致一个问题，房价再涨下去，本地人都要去睡桥洞了，还怎么吸引人才进来？

  此外，海南最大的资源是它的自然资源，是需要好好保护的，来享受的人太多了，不仅基础设施跟不上，还会对生态资源造成不可逆转的破坏。但是咱们又不能说对本地人限价，对外地人不限价，这些都是不现实的。

  最好的解决方案就是房价的双轨制。给本地人建好保障房，让本地工作者和本地居民可以用较低的、可以承受的成本实现安居，至于享受人群，买的起的就来，买不起的，你愿意租就租，不愿意租的就找别的地方享受去。

  所以未来很有可能在开发商拿地的时候都会要求一定比例的配建，这个比例是留给本地刚需的限售房或共有产权房，剩下的才是可供外销的普通商品房。

  双轨制的好处是，只要控制好面向本地居民的住房价格，就不会因为房价而让本地居民产生问题，至于享受型的，你本身是来享受的，还不应该多花点钱么？何况咱们本身就是要控制这种享受型的人口数量的，咱们需要的是年轻的、高端人才。