就算海南房价“跌”了，也买不到海南的房子！

  到目前为止，不可否认的是，房子既是一种商品，也是一种投资产品。因为房子是一种商品，所以它的价格受到市场供求关系的制约；因为房子是一种投资产品，所以它也受到金融规律的制约。同时，房子跟其它商品、投资产品都不同的地方在于，它还是人们的生活必需品，影响着每个人的生活，所以它还受到政策调控的影响。这三个影响房价的因素相互作用，相辅相成。

  一、市场规律。

  每当经历了一段时间的调控之后，都会积压一堆的购房需求，有的是因为限购导致没有购房资格，之后终于补齐社保等等有了购房资格；有的是因为首付不够，终于通过存钱、借钱等等凑齐了首付；还有的则是之前不急买房，后来丈母娘着急了必须得买。总之，当调控一段时间之后，总会积压一批购房的需求出来，而当房价到了心理价位、房租涨到较高的地步或者限购松绑之后，这些购房需求就会变成实际的行动。

  随着城市化的发展，农村和城市两极分化，农村的房子永远供过于求，而城市的房子则供不应求，尤其是聚集了大量教育、医疗、商业配套、工作机会等资源的一、二线城市。随着城市化的升级，接下来的两极分化则是大小城市的两极分化。未来的趋势是，三四线城市的房子将供过于求，而一二线、新一二线、强经济的三线城市以及包围在一二线城市周边的卫星城市，则会出现供不应求的情况。由于土地有限，这种供不应求的趋势还会持续很长时间，也许是30年，也许是50年，也许是更长。

  一方面是为了缓解这种紧张的趋势，另一方面则是保障低收入者也能在工作做在的城市享受到相应的保障和社会资源，所以今年最重磅的就是租购并举、租售同权。不过，租售真正同权，几乎是不可能的。

  供给关系维系着商品的价格涨跌，供不应求则涨，供过于求则跌。这种规律当然也存在于房产，只是房子这种商品由于区域性非常强，区域不可替换，所以这种规律更多的会显现在区域区别上。

  二、金融规律。

  房子是用来住的，不是用来炒的。但是从来没有人否认过房子的金融属性。有的是引导房地产投资行为，合理引导投资预期，也就是说，房子是有投资属性的，它受到金融属性的影响。

  房子的金融属性，更多的会体现在杠杆上面。当利息、首付降低的时候，就会降低购房门槛，一方面是增加了购房需求，另一方面则会吸引更多资金进行投资，这个时候房价就要上涨。当利息、首付升高，严管资金、降低杠杆的时候，购房门槛就提高了，需求减少了，投资资金也不会进来，这个时候房价就要下降了。

  跟其它金融产品不一样的是，其它金融产品几乎在一个幅度内涨涨跌跌，很少会超越这个幅度；但是房产这个产品不一样，它是有制造成本的，而这些成本随着货币贬值价格在不断上涨，所以它也在涨涨跌跌中稳步上涨，每一次上涨都要超过上一次的最高点，每一次的下跌也不会跌到上一次的最低点，最起码到目前为止，按照两三年作为一个节点来计算，房价是直线或者曲线上涨的。之前我也分析过，随着城市化升级发展，房价这种上涨的趋势是不会变的，最起码会一直持续到城市化率非常高的时候。 虽然说房价上涨的趋势不会变，但是中间的波动还是不容忽视的。在经过这一轮全国性的上涨之后，目前不仅在提高首付、利息都在提高，甚至还严管消费贷，堵住一切流入楼市的资金，这种情况下，不论哪里还在涨，哪里在跌，最终将要迎来的，一定不会是继续上涨。 

  三、政策调控。

  房子是关乎民生的，老百姓的必需品，同时还是金融产品，而且关系着许多上下游产业，如果任由市场去主导它的价格，就有可能走偏，比如去年中到今年初席卷全国的涨价，如果不加以控制，市场就会失去控制，最终形成一个巨大的泡沫，一旦泡沫破裂，完蛋的不仅仅是楼市，还可能引发连锁反应，形成金融危机。

  所以当房价上涨过快的时候，需要用政策的调控来调整市场和金融的规律，强制房价回到合理的涨幅中来。政策的调控，既不是让房价上涨，也不是让房价下跌，而是让房价回归到合理的涨幅中来，最理想的状态就是跟货币增发的涨幅相当，不过快，不过慢，不暴涨，不暴跌。

  四、海南房产的现状。

  目前海南也受到调控的影响，首付、利率都上涨，限购、限贷也越来越严格，很明显，这一轮的上涨，已经到顶，或者即将到顶了。

  海南本轮的调控，跟以往任何一次都不一样。之前我们分析过，调控之后，一方面是限购限贷提高门槛，让许多需求失去资格而减少需求，而且利用金融政策进限制资金流入；另一方面是于此同时当市场渐冷的时候新入市的房源会越来越多，最终导致连锁反应，房价快速下跌。 

  但是这次调控还用了两个个大招。 

  1、进一步深化两个暂停，长期控制库存。两个暂停之后，库存控制了，也就是说，在减少需求的同时，也在减少供给，既不让你继续涨下去，也避免出现大幅度下降。

  2、暂停小户型报建。暂停小户型的报建是非常狠的一招，这招一出，直接让小户型从无限量变成了限量限时，让小户型变成二手市场进入了倒计时。当现有库存的小户型消化完之后，再买新房就必须是100平米以上的了，总价直接从三五十万变成上百万。 

  也就是说，从现在开始，关注我们将要从关注房价的涨跌，向关注房子总价的多少转变，今后再考虑的，不是说海南房价涨不涨的问题，而是即使房价下跌了，一百多平的房子买不买得起、有没有必要买的问题了。

  目前海南买房的人，实际上大部分还是占坑或者自住的，买来放着丢那里等增值的太少了，毕竟海南目前离二手房时代还是太远。这种情况下，大部分人在海南都是仅有一套房而已，如果不是住的不舒服，或者房子有缺陷，基本不会有谁愿意把自己的小户型给卖了，因为卖了就买不回来了。

  所以，如果到现在的情况下，不论是占坑、自住，还是想着投资，如果是打定主意要购买100平米以下的小户型的，就不用去想房价是涨是跌的问题了，因为即使真的迎来了房价下跌，你再也买不到小户型了，现在或许是五六十万甚至更少，在海南安家的最后机会了。况且，即将进入二手时代的小户型，房价有可能下跌吗？

  很多人认为，楼市调控了，房价不涨了，投资机会就失去了。但是上帝关上一扇门，总会打开一扇窗的。任何时候都有投资机会，只是你能不能善于发现机会，能不能敢于抓住机会而已。