“房住不炒”定调后，房价将怎么走？

  10月18日，习大大的一句“房子是用来住的，不是用来炒的”，迎来全场雷鸣般的掌声，也赢得了全国百姓的喝彩。有人甚至认为，中国房价或许将由此开启下跌之路。未来楼市真会如此吗？

  本轮房地产去库存以来，中国楼市首次出现了类似股市中的“板块轮涨”。根据国家统计局公布的70城房价指数可以观察到本轮房价领涨城市的变化。

  本轮房价上涨周期中深圳率先启动，然后带动一线城市领涨全国，随着2016年325政策的发布，一线城市房价快速上涨的态势得到了一定的遏制，开始横盘止涨；

  接着，以厦门和合肥为代表的楼市四小龙接过了房价领涨的大旗，四小龙被调控之后，2016年3季度，无锡和郑州又成为了全国领涨的城市，之后全国城市多点开花，武汉、长沙等热点二线城市的房价快速上涨；

  在2017年2季度，更多的三线城市如北海、无锡和蚌埠等加入了楼市火爆的行列。最终，中国楼市被全面调控，全国房价都开始进入大横盘时代。

  对于全国所有的房价调控，其核心目的都只是为了控制不让房价继续涨，断然不会允许房价大幅下跌，这一点是可以历史来证明的。

  国务院批复了24个省份的房改方案，鼓励个人购买房屋，当年万科股票上市，全国房地产进入起飞阶段，中国地产的首个泡沫开始蓄积。

  1991年到1993年，海南房价疯涨五倍，银行和国企的进入资金接近千亿元。剧烈增长的泡沫引发了中央的担忧，导致了中国地产的首个调控政策出台，1993年6月3日，政府宣布终止房地产上市、全面控制银行资金进入房地产市场，严格控制信贷总规模、提高存贷利率和国债利率等。于是海南楼市泡沫直接破灭，海口一万三千多家房地产公司倒闭了95%。同时，引发全国房地产硬着陆，价格纷纷大跌，房地产市场进入寒冬。

  由于房价连续阴跌，购房者寥寥无几，1995年底，全国商品房累计空置建筑面积达到5031万平方米，1996年房地产行业出现了全面巨额亏损，随着1997年亚洲金融危机的到来全国房地产行业已经濒临崩溃。

  政府开始救市，1998年7月3日，国务院发布宣布全面终止福利分房，实行住房分配货币化。这一年，房地产市场大热，许多单位抢购住房来分给职工，一口气消化了全国的存量空置房，堪称中国房地产去库存的1.0版本。

  2001年，供需关系开始失衡，北京房价3个月内上涨97.3%，当年政府开始全面整顿地产行业。2002年，领导在全国经济工作会议上提及房地产过热问题，掀开了政府和地产商之间的调控博弈大戏。

  2002年，政府开始从土地供应、住房结构、市场整顿等方面进行调控，市场对此的反应是涨幅减缓，但是北京房价继续上涨。

  2003年6月，央行对商业银行的房地产开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款等7个方面做出规范收紧银根。对二套房提高首付比例，上浮利率。此次调控效果显著，全国房价应声下跌。

  但是造化弄人，2003年中国遭遇非典，全国经济影响严重，经济增长率下滑到6.7%，出于保增长的考虑，在全国地产商的强烈抗议下，住建部发布了《关于促进房地产持续健康发展的通知》，此次调控与之前政策完全相反，鼓励房地产发展定性为扩大内需，拉动投资增长，保持经济持续增长的重要渠道。

  于是全国房价止跌反弹，继续上涨，2004年同比涨幅达到14.4%。2005年，在舆论压力下，国务院推出国八条。要求各地政府重视房价过快上涨的现象，控制措施不利要追求领导责任，调整住房结构，保证中低价位、中小户型的供应，大力建设廉租房。

  2006年政府再度调控，推出国六条，首次提出90/70的户型政策，核心落眼点还是让地产商多造小户型让百姓住的起房子，当年房价上涨6%。

  2007年，央行和银监会联合下发通知，要求对于贷款的二套房，首付不低于4成，利率为基准利率的1.1倍，严格控制房地产开发贷款，项目资本金必须达到35%才发放贷款。效果显著，一直高烧不退的房价立刻跳水，北上广深出现了大量的地产中介门店倒闭现象，房地产交易量价齐跌。

  又是造化弄人，美国次贷危机爆发导致了全球金融危机，房地产行业从降温变成了冰冻，土地流拍、地王退地，2009年，据国家电网调查，全国大约6540万套住宅的电表读数连续6个月为0，按每套100平米计算等于09年住房竣工面积的11.3倍，哪怕全国立刻停工，房子都够用11年。同时中国的宏观经济环境恶化，经济增速下滑严重，政府开始再度救市，房地产去库存2.0版本开始了。

  除了四万亿投入基建行业外，央行对房地产全面松绑，个人房贷利率下限扩大为70%，首付款最低可以做到20%，上海甚至命令国有企业直接购买房地产来维持房地产行业的稳定，于是2009年房价止跌回升，全面燃爆，当年房价上涨25%。

  于是，2009年12月，政府推出国四条，2010年1月政府推出国十一条来调控市场，核心就是经济适用房、小户型等等，但没有收紧银根。结果，2010年房价继续上涨，当年涨幅冠军为通州的副首都概念，涨幅达到300%，亚军海南国际旅游岛概念涨幅为100%多。

  2010年4月17日，在接近沸腾的房价面前，国务院印发了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，简称国十条，其中一条规定贷款首付比例从20%上调为30%，二套房首付不低于50%，三套及以上首付和贷款利率应大幅提高，无1年以上纳税证明或者社保证明的非本地居民暂停发放住房贷款。

  效果显著，全国房价下跌，不过当年8月房价开始止跌，颇有报复性反弹的架势，于是2010年9月，国土部和住建部联合发布了《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》，从用地的角度进行规范调控。9月29日，财政部、国家税务总局、住房城乡建设部连手发布新五条，上浮交易契税，取消个人所得税优惠政策。新一轮调控没有继续收缩银根，所以房价没有进一步大跌，不过止住了反弹的苗头，2010年国庆节全国楼市成交锐减、交易惨淡，观望浓厚。

  接下来就是5年的冻市期，2011-2015，全国房价基本不涨不跌，投机绝迹，大横盘状态，库存闲置商品房数量飞速增加，一直到2015年底国务院出台去库存政策刺激房地产，房价引爆了一波翻倍涨幅，所谓房地产去库存3.0版本，然后2016年国庆前夕再度开始调控，这些大家都很熟悉了。

  以上是中国房地产二三十年来的历史，大家看完之后相信是很有收获的。历史告诉我们：

  政府是可以控制房价的，只要银行断贷抽资下狠手，不管是提高首付还是提升利率还是控制贷款总量来说都可以，中国房价分分钟硬着陆，不过代价是整个中国经济增速会大受影响，所以政府绝不允许房地产行业崩盘，目前政府所有的调控，都是控制房价上涨过快以免引发不可控的崩盘，仅此而已。

  要强调的是，现在与以往又有所不一样。以前，房价在经过横盘或下跌之后，都会迎来报复性的上涨，但这次，或许可能性不大了。

  房子是用来住的，不是用来炒的”，在10月18日的会议上，中央再一次强调了房地产这一定位。

  现在，政策的脉络已经非常明确，政府希望在稳定房价的基础上，为中低收入家庭提供一种居住保障。所以我们才看到：

  1、在需求端，政策从“限购”到“限商”再到“限售”，调控的手段更加灵活，调控目标也更为精准；

  2、在供应端，土地供应量的明显增大，保障了未来两年住房供应的稳定。多年未完成土地供应计划的北京，今年的供应面积已达815万平方米，距离全年1000万平方米的目标已非常接近。

  3、今年入市的大量土地都直接对未来建成项目的销售价格进行了限制，其售价一般都与地块周边在售房源的价格近似，从源头上控制了新房房价上涨的可能。

  4、与此同时，政府对于租赁市场的大力支持，也让租赁市场能够分流未来市场上的中低端居住需求。如今，已经有多个城市推出了“租购同权”政策，让租房者也能平等地享受到城市公共资源。而在土地出让阶段就划定的大量企业自持类住宅项目，如无意外，它们未来也将进入租赁市场，成为建设中租赁体系的一部分。

  从“调控”到“保障”，政策的出发点正在悄然发生变化。可以预见，在未来几年内，“房住不炒、住有所居”将是政策调控的主要基调。房子，应该是承载人们生活的物质载体、应该是每个家庭的休憩之地，它应该成为这个社会蓬勃发展的一道保障，而不应沦为一场利用金融工具逐利的杠杆游戏。